一对上海小夫妻，嘉善买房后悔死了

这两天，豆瓣上有个帖子引起很多人围观：一位在嘉善买了房的网友，现在后悔了！

该女性网友95后，目测现在应该是25岁，属于大学毕业刚工作几年的人，按照她的说法，是小夫妻双方都在上海工作，因为上海教育、住房等成本太高，所以决定在隔壁嘉兴嘉善买房，以后打算去哪里找份工作带孩子……

但是，过了一段时间，在10月29日又发了帖子，突然后悔嘉善买房了！理由是老公户口要落下来了，但是转头一看，手上攒的钱加上嘉善买房的钱，也凑不齐上海一套房的首付了！她说现在很后悔，嘉善买房浪费了首付三成机会，再想回上海，就非常难了！

是啊，一步错、步步错，淘哥作为过来人，有点为这位女士惋惜。环沪买房，一定要做好规划，而且有很多你不知道的陷阱，一不小心就会入坑。

下面，就结合这两天嘉善亲自调研，给大家谈一谈当前嘉善楼市真实情况，以及如何规避买房采坑。

嘉善某售楼处实拍

一套降价30万求售，热潮退了

去年大概十几个新盘在售，到今年11月份，目前嘉善在售的新盘是8个，预计明年是4、5个。

淘哥这次实调，基本上把这8个新盘都看了，所以先跟大家汇报下整体感受。

1、新盘数量逐年递减，住宅越来越少。

嘉善跟雄安新区有点像，政策用地、产业用地占大头，居住用地就像骨头上的肉，零零星星的。按说趁着国家政策东风大干快上，多卖点宅地屯点钱，但是一看数据，2018年成交宅地15块、2019年14块、2020年10块、2021年至今是7块。

整体的趋势就是卖一套少一套，而且这几年出让的地块都比较mini，比如一般地块建个12栋楼还有1-2栋楼作为政策用房、政府回购，其实真正卖出来商品房更少了。

所以，现在是8个新盘，明年大概率就只有4、5个了。

嘉善某售楼处实拍

2、楼市热度消退，部分项目打折清盘。

还记得2019年、2020年包括今年上半年，嘉善楼市的热火朝天吗？只要一开盘，中介+客户，满满当当围观售楼处。绑定12-15万一个车位成为标配，甚至有紧俏小户型，绑车位20万一个，有的还得绑三个！

坐飞机、坐高铁过来买的见怪不怪，而更多是从上海，中介开车带过来大批团购。

但是现在，不少售楼处最直观的反馈是，外来客少了、投资客少了，当地自住的占比增多，以前每周能卖20套房，现在可能要少一半以上。

部分项目为了清盘，给出91折优惠，一套90多平米的房子，总价比2个月前要便宜近30万（房价优惠约15万+12万车位可不绑定）。

嘉善某售楼处实拍

3、基建配套加速，房价水位上涨、坐实。

不得不承认，除了少量项目打折促销，大部分楼盘，特别是最近新开的，价位还是有所上涨的，比如位于城北新城的金悦学府，目前均价1.85-1.9万/平米，这比原来不远处的鸿翔天宸府（现已清盘）1.7万成交价，贵了1500-2000元/平米。

再比如位于城西归谷板块的金地明樾华庭，目前精装房源售价在2.1-2.2万/平米，要比位置更好些的大诚金廷府、中骏悦景府1.8万左右均价（都已清盘），贵了3000-4000元/平米。

谁给涨价勇气？梁静茹吗？NO，一方面项目越卖越少，另一方面，320国道拓宽、南北高架、中新产业园、水乡客厅、上海之窗、科技商务区CBD等基建、配套项目，全面开花、四处上马，让这个城市看到希望！

上海之窗·智慧科学城实拍（局部）

说白了，作为国家级示范区，现在就是拿钱砸、搞基建的加速阶段，5年之内出形象、出成果。

买房就是买城建红利，这个背景下，嘉善房价不涨都难！

嘉善房价的坚挺，让淘哥也有点失望，（PS：有个亲戚要买，本来说嘉善政策宽松，捡个漏，看来狭隘了），毕竟苏州、南京这些大城市最近一些新盘都打折不少哇（无奈这些地方限购又限贷，搞不了）

如果你也关注嘉善/长三角楼市，可以私信淘哥，输入淘房记三个字，进入买房学习小组！

嘉善买房只看这2线+2园

事有轻重缓急、发展有先有后

比如20年前，你去买浦东陆家嘴，肯定大赚，如果那时候去临港，恐怕早哭着跑回来了（事实上很多人确实是这样）

环沪或者嘉善也是这样，启东海景房、海盐核电房、崇明飞地房，说白了都是炒概念、割韭菜，没有产业、交通、人口支撑的地方，就是伪环沪，房价也不可能大涨。

嘉善呢？也不能随便买。姚庄去年炒的火热，5、6个新盘卖完后，很多中介推荐隔壁干窑的房子，说是便宜。上海之窗智慧科学城没房子的时候，很多人推荐大云镇甚至平湖的房子，也说是便宜。

大家去看看，这些卖了几年的楼盘，到现在还有房子、还没清盘，这是什么道理？！

刚才也说了，发展有先有后，那些无规划、无产业、无交通的“三无板块”，目前阶段来说，碰都不要碰，再便宜也不要碰！

不信你就往下看：↓↓↓

你再看看↓↓↓

这些血泪教训可不是淘哥吓唬你的吧~买了嘉善孔雀城房子的业主网友肯定深有体会~（淘哥这几年，可没少接待某些板块大面积退房求助的网友咨询）

首先，嘉善买房，要想清楚是投资还是自住，用次级房票去抵名额。

在嘉善买房，最好用家里老人或者亲戚朋友的房票贷票，因为根据现在当地购房政策，外地客户可以购买一套！即使名下有房贷记录，还可以首付30%或40%！基本上等同于不限购不限贷！

也就是说，即使找个各方面资质都不太好的人，也照样可以在嘉善买房，这个淘哥不展开讲相信大家也是明白的吧~（南京、杭州、苏州乃至昆山太仓，都要求人才购房了，退休人士、低学历人士拜拜了~）

再不济，只用一个人的名义去买、去贷，别傻呵呵的两口子都上产证、上房贷征信，这样再想在上海或者其他城市购房，不就没有名额了吗？限购限贷时代，就要想尽办法节省房票贷票名额，不懂的可以咨询淘哥，别乱来呀~

对，你看开头发帖的女网友，一听说老公明年可以落户、可以买上海了，现在一转头就后悔了，就是这个道理。

其次，2条轻轨+2大园区，是当下入手的主线索。

对于环沪来说，买房第一位的就是交通，甚至直白点，就是轨交，就好像花桥有上海11号线/S1线、河北燕郊有北京22号线（6月26河北段正式开工）一样，这两个地方，房价高位时期达到了3-4万/平米。

第二位的就是就业机会，或者说，以后谁来接盘的问题，只有人口聚集、有高收入就业机会的产业园区，才是最优选项。

我们先来说下轨交。

这两年嘉善一直在热炒轨交，但是最近冷下来了，一方面是很多具体事项定不下来，一方面是当地政府刻意低调，特别害怕借机炒作、抬高房价等。

淘哥去往各大售楼处，此前火热的沪嘉城际、示范区1号线等线路，从案场、销讲、宣传页里一律下架不准讲了，抓到严厉惩罚。

但是，不炒作不代表没有实质性进展。

9月30日，嘉善至西塘市域铁路（上海叫法：示范区一号线）工可研中标人已经公示，这也意味着该条线路离开工建设更近一步。

而早在今年6月，国家发改委印发的《长三角地区多层次轨交规划》文件中，明确把嘉兴至枫南线（沪嘉城际浙江段）、嘉善至西塘市域轨交线（示范区线），写入该文件。

这意味着，这两条嘉善境内线路，正式获得项目建设的“准生证”。未来这两条轨道交通线拟将和上海轨道交通衔接。

而从最近一系列嘉兴嘉善方面密集会议来看，从上至下，都在积极推进这两条线路建设，很多部门、涉及片区都恨不得一路绿灯，快马加鞭。

但是，修地铁、轻轨也是个系统工程，工可研之后还要两轮环评公示，公示后就可以开工，开工后也得3、4年施工期，按照最新消息，沪嘉城际(浙江段)可研近期已经通过专家评审，根据计划安排，明年5月底前具备开工建设条件。

嘉善轻轨，真的在路上了。

所以，轻轨沿线的楼盘，大家可以做重点考虑，目前1.8万左右的价位，部分还带精装修，确实是个机会。（具体项目资料，淘哥这里都有，感兴趣网友可以私聊哈~）

再来说说两大园区。

嘉善产业园区不少，但是短期内能成规模成气候的，淘哥也是最看好的就2个。

一个是上海之窗·智慧科学城。由央企杠把子金茂操盘建设，项目占地17平方公里，是作为上海进入嘉善的门户区域打造的，跨过一条路、隔了一条河就是上海了。

上海之窗·智慧科学城启动区效果图

这里主要做产业融合的区域。中荷绿能源区、中荷智能园区已经正式启动建设。数十家知名跨国企业、国内上市公司已经入驻投产。2021年4月，阿里巴巴竞得上海之窗298亩产业用地，规划阿里云长三角智能计算数据基地，总投资达143亿。

这里的楼盘，金茂光和城相信大家都有听说，每次开盘都有很多人抢不到，内定的太多了，后来价格不仅涨，还绑了15万一个车位，不过早清盘了。现在刚开了个新盘，枫尚学府，就在光和城边上，均价1.69万/平米。

另一个园区是中新嘉善产业园。这个是嘉善、苏州两地政府各占股49%、51%搞的一个高新产业园，主要做物联网、芯片半导体、新材料等研发生产的。

目前入住的大型企业有光环新网，智能传感器，博升光电激光器，北京中关村，香港立讯（苹果供应商）、浙江恒为电子等。像大的项目，一个投资就是100亿，这边至少有两三百亿的投资额了。

以后这里是打造成一个16.5平方公里，8~10万人口，1,000亿产值的一个新城新区。

道路两边围墙，打出口号，万亩千亿新嘉园。也就是说，该园区建成后，年产值将达到1000亿元！

中新嘉善产业园建成区域实拍（部分）

去年卖火的姚庄板块就在中新嘉善产业园一河之隔，目前区域内仅有一个项目在售，就是枫境澜庭，目前价位在16700，但是尾盘了，71平米小户型基本售完，还有几十套89、97平米户型。

从今年5月开盘，1200多套房子，现在卖了1100多套，消化速度确实可以，要不是这两个月大环境趋冷，估计就清盘了。

此外，嘉善还有科技商务园（原华夏幸福的孔雀城）、归谷创新园等，但是淘哥不太看好，不可能同时期都把这些园区填满，总归有先有后，楼市进入新阶段，我们思路也得跟着转变，要买就买眼前能落实的，把握得了的，否则风险很大。

PS：资金安全的蓄水池

最近市场跌到谷底，由此释放一些消息就变相成了各种利好，但是说句公道话，什么样的市场具有抄底价值？

就是限购限贷松动的时期。

大家想一想，无论是东莞、还是广州千灯湖，或者昆山花桥，以及目前的北三县燕郊，是不是都在限购限贷放松或者变相放松的背景下完成上涨的？

这也是为什么说，淘哥依然看好嘉善的原因之一。

嘉善目前对于外来购买力，仍然是欢迎的！不限购不限贷，可以买一套！

燕郊是通州的，雄安才是北京的，同理，花桥是昆山和嘉定的，示范区嘉善才是上海和长三角的。

政治站位不同，决定了未来房价高度。

今年上半年，嘉善的高新技术产业同比增长40.6%，战略性新兴产业同比增长55.4%，研发经费支出同比增长44.3%。而在10月29日上海推介会上，嘉善一举拿下82个签约项目、总投资达810元的招商成果。

新闻报道截图

花桥房价天花板是隔壁嘉定，目前4-5万；嘉善的天花板是？苏州园区、浦东新区，目前6-10万！

而目前，这里房价在1.7-2.2万，有小户型70、75平米的总价不过130万就可以买一套。上车门槛非常低。同样是涨1万/平米，一万多涨到二万多还是相对容易的。

这里是长三角一体化示范区、县域科学发展示范点，是应许之地，你信你看，这两年一众央企巨头都来了，金茂、金地、保利、招商、华润……

你见过一个小县城这么搞的吗？注定，有大事发生。

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作者：淘哥

▇ 淘房记首席城市分析师、房产咨询师 沪上知名财经媒体出身，亲历2006-2016楼市“黄金十年”，足迹遍布长三角。环沪买房找淘哥，告诉你真相，帮你避坑，可以少打十年工！我的口号：一个靠谱的地产财经记者！